Contracter un crédit bancaire pour financer son opération de défiscalisation immobilière
Grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou la loi Censi-Bouvard… l’investissement locatif devient de plus en plus intéressant pour financer son opération de défiscalisation immobilière.
Le but est ici de profiter de l’effet de levier du crédit en choisissant le régime du réel. En effet, ce régime fiscal permet à un investisseur de déduire de ses revenus locatifs le montant des charges liées à la mise en location du bien immobilier, notamment les dépenses d’entretien.
Le régime du réel est applicable à un contribuable dont le montant des revenus locatifs annuels dépasse le seuil de 15 000 euros. Néanmoins, les investisseurs immobiliers dont les recettes locatives sont soumises au régime du micro foncier peuvent opter pour le régime du réel sans formalisme particulier, à condition qu’ils trouvent que cela concorde parfaitement avec leur plan d’investissement. Pour ce faire, il suffit qu’ils déclarent leurs revenus fonciers dans le formulaire prévu à cet effet, c’est-à-dire la déclaration n° 2044 ou CERFA n° 10334.
En plus de la possibilité de déduction des dépenses de travaux d’entretien susmentionnées, le principal avantage du régime du réel réside également dans la possibilité de déduire les charges d’emprunt ainsi que les frais d’assurance décès-invalidité. Selon des études des banques, l’emprunt contracté dans le but d’acquérir un bien immobilier de location permet de tabler sur une économie annuelle d’impôt sur le revenu de l’ordre de 10 700 euros via le mécanisme du déficit foncier.
Comment persuader la banque de financer son opération de défiscalisation immobilière ?
Il est vrai que les banques sont friandes à l’idée de créer un lien de partenariat avec un investisseur ambitieux à la recherche d’une solution pour financer son opération de défiscalisation immobilière, mais elles ont quand même besoin de garanties étant donné que l’environnement économique est parfois instable.
Le cautionnement figure parmi les bases de confiance les plus acceptées dans l’univers du prêt immobilier. Ce procédé consiste à faire appel aux appuis d’un organisme spécialisé qui doit être agréé par la banque prêteuse. Le rôle d’un tel organisme est de servir d’assurance au profit de la banque en cas de défaillance de remboursement de l’emprunteur. En contrepartie, ce dernier lui verse une prime périodique dont le plafond est prévu par le contrat de prêt ainsi que les dispositions légales.
Généralement, un établissement de caution n’accepte de collaborer avec un emprunteur qu’après avoir observé à la loupe sa situation financière. Pour cela, il analyse le niveau d’endettement ainsi que la capacité de ce dernier à faire un apport (la constitution d’une épargne préalable est donc indispensable pour augmenter la chance d’obtenir un crédit immobilier qui répond à ses attentes).
Par conséquent, si un événement imprévisible survient et que l’emprunteur n’arrive pas à rembourser sa dette, l’organisme de cautionnement se substitue à lui et devient débiteur à sa place. L’hypothèque est également une garantie de remboursement très efficace pour les banques, en ce sens qu’elle leur permet d’accéder directement à la propriété du bien gagé en cas de non-solvabilité de l’emprunteur. En d’autres mots, l’établissement de crédit peut revendre ce bien pour récupérer le capital restant dû et ses intérêts. En ce qui concerne l’inscription en privilège, il permet aux banques d’être au premier rang et d’être priorisées en tant que créancières.
Quel type de prêt immobilier choisir pour financer son opération de défiscalisation immobilière ?
Afin de tirer le meilleur parti d’un dispositif fiscal incitatif, il convient de choisir la solution la plus appropriée pour financer son opération de défiscalisation immobilière. La première catégorie de prêt est bien évidemment le prêt classique amortissable sur une durée d’environ 10 ou 20 ans. Son avantage est qu’il offre des mensualités constantes.
Les banques peuvent également proposer un prêt immobilier un peu particulier appelé « crédit in fine ». C’est un type d’emprunt très avantageux pour acquérir un bien immobilier en toute quiétude, car il permet de ne rembourser que les intérêts pendant la durée de l’emprunt. Le remboursement du capital se fait en une seule fois, ou par tranche, à une date ultérieure prévue dans le contrat.
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