Après avoir fait plusieurs sacrifices et efforts, vous êtes sur le point d’acquérir votre toute première résidence ou bien la nouvelle résidence de vos rêves ou encore votre chalet. Ce conte de fées peut toutefois être source d’ennuis et d’inconvénients.
Connaître les possibles vices cachés
En effet, quelque temps après l’acquisition de votre résidence, vous constatez, avec stupéfaction, que les fondations commencent à s’effriter. Que faire? Cette situation n’est qu’un exemple parmi tant d’autres de vices cachés. La notion de « vice caché » est assez large. Effectivement, un vice est caché lorsqu’il n’est pas apparent et qu’un examen prudent ne permet pas de le découvrir. De plus, le vice doit être assez important pour rendre impropre à l’usage du bien acheté ou bien qui est affecté d’un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que, s’il avait été connu, l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou ne l’aurait pas acheté à si haut prix. Si une telle situation vous arrive, la première étape est de vous demander si la vente du bien vous a été accordée avec la garantie légale ou à vos risques et périls. Advenant le cas où la vente a été faite à vos risques et périls, vous n’aurez aucun recours contre votre vendeur, à moins qu’il vous ait caché une défectuosité ou un vice dans la résidence. Dans le cas contraire, soit une vente avec la garantie légale, vous pourrez réclamer de votre vendeur vos dommages, mais, pour ce faire, vous devez préalablement effectuer certaines démarches nécessaires.
Après vous être demandé si la vente a été faite avec ou sans la garantie légale, vous devez vous questionner à savoir si le problème rencontré était un problème apparent lors de la visite de l’immeuble ou si votre vendeur vous a dénoncé ce vice. Dans ce cas, le vendeur pourra être en mesure d’exonérer sa responsabilité, à moins que le vendeur ait fait de fausses représentations quant au vice même si celui-ci était apparent. Comment savoir si un vice est apparent ou non? Le vice apparent est le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Toutefois, un examen prudent et diligent ne veut pas dire qu’un acheteur doit monter sur le toit en hiver pour examiner la toiture. Donc, le vendeur ne sera pas tenu responsable des vices que l’acheteur aurait dû remarquer s’il avait fait un examen sérieux, attentif et prudent. Une chose importante à retenir est qu’il n’y a, à moins de circonstances particulières, aucune obligation de recourir à l’expert.
Nous vous recommandons tout de même de recourir à un expert pour une évaluation préachat pour différentes raisons. Notamment, l’expert peut relever certains défauts et ainsi vous fournir des arguments de négociation en fonction du prix de vente, un recours possible contre l’expert lorsque celui-ci n’a pas été en mesure de détecter un défaut apparent pour lequel le vendeur n’est pas responsable, etc.
Finalement, la dernière exigence à l’acheteur en matière de vices cachés est d’informer son vendeur, par écrit, que le bien est atteint d’un vice, et ce, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Néanmoins, le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ne pourra reprocher aux acheteurs une dénonciation tardive.
En résumé, avant d’acheter une résidence, vous vous devez de faire un examen prudent et diligent, sans toutefois recourir à un expert, ce qui est toutefois préférable, vous assurer que la vente a été faite avec la garantie légale, que le vendeur ne vous a pas dénoncé le vice ou qu’il a fait de fausses représentations et, qu’au moment de la découverte du vice, vous dénoncez, par écrit, au vendeur, l’existence de ce vice pour que celui-ci vienne constater l’état des lieux. Ce texte ne se veut qu’un simple survol en matière de vices cachés. Si de plus amples renseignements étaient nécessaires, n’hésitez pas à aller chercher de l’information supplémentaire.
JPD/mg Jean-Philippe Desabrais, avocat de l’étude PRÉVOST FORTIN D’AOUST
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