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Le rôle de l’inspecteur en bâtiment

Dans l’ensemble, le rôle de l’inspecteur en bâtiment est d’aider son client à déterminer l’état, au moment de l’inspection, de l’immeuble que le client désire acheter ou refinancer. L’inspecteur fait part de son évaluation dans un rapport détaillé qu’il remet à son client. Armé de ces informations, le client pourra procéder à une prise de décision éclairée.

Qui peut exercer ce métier?

Normalement, l’inspecteur en bâtiment est un professionnel de l’immobilier. L’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), organisation à but non lucratif, a adopté un code de déontologie et des règles de pratique dont chaque membre de l’association doit suivre. Toutefois, il faut noter que ce métier n’est pas soumis au Code des professions, la loi qui encadre la pratique de plusieurs professions au Québec et définit les conditions d’exercice professionnel. Néanmoins, il arrive que des professionnels tel que les ingénieurs, les architectes et les technologues offrent également des services en inspection de bâtiment.

Puisque le métier d’inspecteur en bâtiment n’est pas régi par une loi dédiée, il convient au consommateur de procéder à quelques vérifications lors de son choix d’inspecteur. Il faut s’informer sur ses années d’expérience et s’il est membre de l’AIBQ. Dans le cas d’un ingénieur, architecte ou technologue, il faut s’assurer qu’il est membre de son ordre professionnel. L’appartenance à une de ces organisations fait en sorte que l’inspecteur possède une assurance responsabilité professionnelle.

Sur quoi porte l’inspection?

bâtimentEn vertu des normes de pratique de l’AIBQ, l’inspection préachat est principalement une inspection des composantes visibles et accessibles des différents systèmes d’un immeuble. L’inspection a pour but d’identifier les défauts apparents majeurs qui affectent l’immeuble. Elle vise également à déceler les défauts qui peuvent diminuer l’usage et la valeur de l’immeuble.

Lors de son inspection, l’inspecteur en bâtiment vérifiera les systèmes de l’immeuble tels que le chauffage, la ventilation, l’électricité et la plomberie, ainsi que la structure de l’immeuble et ses éléments extérieurs comme le parement, la toiture, les fenêtres et les portes. Il s’efforcera de dépister des indices de bris, défauts ou vices pouvant indiquer l’apparition d’éventuels problèmes ou la présence d’un vice caché plus sérieux. Le rapport d’évaluation remis par l’inspecteur doit souligner tous les éléments pouvant nécessiter une réparation dans un avenir plus ou moins rapproché.

La thermographie, un outil avancé en inspection de bâtiment

Le rôle de l’inspecteur en bâtiment ne se limite pas aux inspections préachats. En se certifiant par l’American Society for Nondestructive Testing (ASNT), l’inspecteur en bâtiment pourra offrir ses services en thermographie. L’imagerie thermographique, par le moyen d’une caméra infrarouge, est un outil d’analyse non destructif permettant de déceler des défectuosités non visibles à l’oeil nu. La thermographie est utile pour effectuer des inspections visant l’évaluation de l’état des immeubles existants, le contrôle de qualité des matériaux, l’entretien préventif et l’économie d’énergie.

Aptitudes, formation et perspectives d’emploi

Afin de d’acquitter avec succès le rôle d’inspecteur en bâtiment il faut connaître le Code de bâtiment et les normes de sécurité certes, mais il faut aussi faire preuve de la rigueur et d’un esprit analytique. L’exercice de ce métier demande une certaine polyvalence car l’inspecteur en bâtiment est appelé à évaluer toutes sortes d’édifices et doit se tenir au courant des changements aux niveaux des normes et des techniques dans le domaine de la construction.

La formation nécessaire se donne à plusieurs CÉGEPs à travers la province du Québec. C’est un programme de trois ans à temps plein, à la fin duquel le finissant se voit octroyer d’un Diplôme d’études collégiales (DEC), soit en Technologie de la mécanique du bâtiment, en Technologie de l’architecture ou en Technologie du génie civil.

En collaboration avec l’AIBQ, le Collège d’enseignement en immobilier (CEI) offre un programme de formation en inspection de bâtiment menant à une Attestation d’études collégiales (AEC) du Ministère de l’Éducation et de l’Enseignement supérieur du Québec. Pour voir tous les programme disponibles veuillez consulter ToutPourRéussir.com, un site du gouvernement du Québec ayant pour mission de mieux faire connaître les métiers ayant de bonnes perspectives d’emploi.

Selon ToutPourRéussir.com, ce métier jouit de bonnes perspectives d’emploi car les inspecteurs en bâtiment peuvent être employés par les gouvernements municipaux, provinciaux et fédéral, ainsi que les compagnies de construction, les firmes d’experts-conseils en génie civil et en architecture. Autrement, un inspecteur en bâtiment certifié peut travailler à son compte.

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Vices cachés : règles élémentaires à suivre

Après avoir fait plusieurs sacrifices et efforts, vous êtes sur le point d’acquérir votre toute première résidence ou bien la nouvelle résidence de vos rêves ou encore votre chalet. Ce conte de fées peut toutefois être source d’ennuis et d’inconvénients.

Vices cachés

Connaître les possibles vices cachés

En effet, quelque temps après l’acquisition de votre résidence, vous constatez, avec stupéfaction, que les fondations commencent à s’effriter. Que faire? Cette situation n’est qu’un exemple parmi tant d’autres de vices cachés. La notion de « vice caché » est assez large. Effectivement, un vice est caché lorsqu’il n’est pas apparent et qu’un examen prudent ne permet pas de le découvrir. De plus, le vice doit être assez important pour rendre impropre à l’usage du bien acheté ou bien qui est affecté d’un défaut qui diminue tellement la valeur du bien que, s’il avait été connu, l’acheteur n’aurait pas acheté le bien ou ne l’aurait pas acheté à si haut prix. Si une telle situation vous arrive, la première étape est de vous demander si la vente du bien vous a été accordée avec la garantie légale ou à vos risques et périls. Advenant le cas où la vente a été faite à vos risques et périls, vous n’aurez aucun recours contre votre vendeur, à moins qu’il vous ait caché une défectuosité ou un vice dans la résidence. Dans le cas contraire, soit une vente avec la garantie légale, vous pourrez réclamer de votre vendeur vos dommages, mais, pour ce faire, vous devez préalablement effectuer certaines démarches nécessaires.

Après vous être demandé si la vente a été faite avec ou sans la garantie légale, vous devez vous questionner à savoir si le problème rencontré était un problème apparent lors de la visite de l’immeuble ou si votre vendeur vous a dénoncé ce vice. Dans ce cas, le vendeur pourra être en mesure d’exonérer sa responsabilité, à moins que le vendeur ait fait de fausses représentations quant au vice même si celui-ci était apparent. Comment savoir si un vice est apparent ou non? Le vice apparent est le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. Toutefois, un examen prudent et diligent ne veut pas dire qu’un acheteur doit monter sur le toit en hiver pour examiner la toiture. Donc, le vendeur ne sera pas tenu responsable des vices que l’acheteur aurait dû remarquer s’il avait fait un examen sérieux, attentif et prudent. Une chose importante à retenir est qu’il n’y a, à moins de circonstances particulières, aucune obligation de recourir à l’expert.

article22BNous vous recommandons tout de même de recourir à un expert pour une évaluation préachat pour différentes raisons. Notamment, l’expert peut relever certains défauts et ainsi vous fournir des arguments de négociation en fonction du prix de vente, un recours possible contre l’expert lorsque celui-ci n’a pas été en mesure de détecter un défaut apparent pour lequel le vendeur n’est pas responsable, etc.

Finalement, la dernière exigence à l’acheteur en matière de vices cachés est d’informer son vendeur, par écrit, que le bien est atteint d’un vice, et ce, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Néanmoins, le vendeur qui connaissait ou ne pouvait ignorer le vice ne pourra reprocher aux acheteurs une dénonciation tardive.

En résumé, avant d’acheter une résidence, vous vous devez de faire un examen prudent et diligent, sans toutefois recourir à un expert, ce qui est toutefois préférable, vous assurer que la vente a été faite avec la garantie légale, que le vendeur ne vous a pas dénoncé le vice ou qu’il a fait de fausses représentations et, qu’au moment de la découverte du vice, vous dénoncez, par écrit, au vendeur, l’existence de ce vice pour que celui-ci vienne constater l’état des lieux. Ce texte ne se veut qu’un simple survol en matière de vices cachés. Si de plus amples renseignements étaient nécessaires, n’hésitez pas à aller chercher de l’information supplémentaire.

JPD/mg Jean-Philippe Desabrais, avocat de l’étude PRÉVOST FORTIN D’AOUST

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Acheter une reprise de finance : tout ce qu’il faut savoir!

Les maisons saisies, appelées aussi reprises de finance, sont des propriétés revendues sur le marché immobilier afin de récupérer les argents dus par les anciens propriétaires. Le vendeur est, à ce moment-là, une institution financière suite à un jugement qui l’a déclarée propriétaire suite à une procédure de prise en paiement ou il peut être également une personne désignée par le Tribunal pour procéder à la vente aux lieu et place des propriétaires (vente sous contrôle de justice).

A une certaine époque, on pouvait dénicher des aubaines incroyables puisque l’institution bancaire n’aspirait qu’à récupérer les sommes dues. Cela est un peu moins vrai maintenant. Dans un marché de vendeurs, peu de propriétés sont réellement mises en vente ou « listées »  très en dessous du prix du marché à moins qu’elles ne nécessitent des travaux majeurs. Et c’est là que le bât blesse. Car ces maisons sont vendues sans garantie légale. D’où l’importance de faire inspecter la maison par un inspecteur accrédité.

Aubaine possiblement mais attention aux autres frais

▪   D’abord l’inspection, puisque les institutions financières ne vous offriront aucune garantie légale. Aucune possibilité de recours, ni d’indemisation si un vice caché se manifeste suite à l’achat.

▪   Les vendeurs ne fournissent que les documents en leur possession. Ainsi donc, si le certificat de localisation n’est pas à jour, le vendeur ne fournira pas un nouveau certificat de localisation et s’il n’a pas de certificat de localisation dans son dossier, il ne s’engagera pas en faire établir un et à vous le remettre. Si votre prêteur exige un nouveau certificat de localisation, vous devrez donc mandater et payer un arpenteur-géomètre à cet effet. Un prix moyen de 600 dollars est à prévoir.

▪   Le vendeur ne fournira pas de test d’eau, ni de conformité d’installation septique dans le cas où la maison n’est pas desservie par le réseau municipal.

reprise de finance

Les étapes de l’achat d’une reprise de finance

▪   Avant que la propriété soit mise sur le marché, l’évaluation est effectuée par 2 évaluateurs agréés et un courtier immobilier. Il est important de noter que le prix de la propriété ne va jamais sous sa valeur marchande sauf si la maison nécessite des travaux majeurs.

▪   Une fois le prix de la propriété fixé, celle-ci est mise sur le marché et les institutions financières recueillent la totalité des promesses d’achats. Souvent un dépôt de 1000 dollars est exigé au moment de l’offre, remboursable bien sûr, si ce n’est pas la vôtre qui est acceptée.

▪   Par la suite, les offres sont évaluées par le biais d’un avocat ou d’un représentant de l’institution financière. Normalement cela prend trois à cinq jours, ce qui fait que votre offre d’achat doit  être valide pour au moins 72 heures.

▪   Lorsqu’il y a plusieurs offres, il n’est pas rare que l’institution financière présente une contreproposition. Elle octroie la propriété à l’acheteur le plus offrant dans la majorité des cas.

▪   Par la suite l’acheteur dispose d’un délai d’environ 30 jours pour faire notarier la transaction devant un notaire désigné par le vendeur presque toujours. Si l’acheteur ne respecte pas les délais, l’institution financière peut lui faire payer des frais de pénalité.

Trouver une maison en reprise de finance seul ou avec de l’aide

L’acheteur peut chercher seul et éplucher les annonces, les journaux et les sites Internet pour être au courant quand arrive une nouvelle offre intéressante.

Une autre façon, complémentaire à la première,  est de s’abonner à un service informatisé qui recherche et télécharge automatiquement une liste de ces propriétés. Chaque jour, vous recevrez une liste à jour informatisée gratuite des propriétés en reprise de finance dans les régions et l’intervalle de prix que vous recherchez. Cette information est normalement sans frais, ni obligation. Au Québec, plusieurs courtiers immobiliers offrent ce service ou encore se spécialisent purement et simplement dans la commercialisation des propriétés saisies.

En résumé, acheter une propriété en reprise de finance peut-être une aubaine et c’est parfois la seule façon de trouver une maison à un prix abordable dans certaines municipalités mais sachez calculer les autres frais que vous ne payeriez pas normalement pour vous assurer de faire réellement la bonne affaire.

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Quels sont les autres frais à considérer lorsqu’on achète une maison?

L’achat d’une propriété ne se limite pas au simple calcul du versement hypothécaire, malheureusement! Pour cette raison, voyons en quoi se résument ces autres frais afférents.

Évaluer la maison

Tout d’abord, il faut faire l’évaluation de la maison afin d’en connaitre la valeur réelle, sa valeur hypothécable et bien sûr vérifier si le prix de la vente respecte les fluctuations du marché. Ensuite, le titre de propriétaire se paie chez le notaire, à moins qu’il ne s’agisse d’une nouvelle construction ou d’un achat sur plan. Autrement, le notaire s’occupe des droits d’enregistrement. Pour cela il faudra lui payer ses honoraires et les frais d’établissement du titre. Habituellement, ces derniers sont fixes et donc plus facile à prévoir. Lorsqu’il s’agit d’une habitation nouvellement bâtie vous n’aurez pas de frais d’enregistrement sur l’habitation à payer. Par ailleurs, sachez que les droits d’enregistrements varient selon la région où vous vous installez, vérifiez-les à l’avance.

Il faudra également vous procurer une assurance habitation, afin de vous protéger contre le feu, le vol, le vandalisme et des autres catastrophes. Les assurances varient selon les compagnies et selon les couvertures. Parfois, les prix diffèrent, aussi,  selon les quartiers. Magasinez bien avant de vous engager.

En plus des frais d’évaluation, il y a d’autres frais qui s’ajoutent: ceux d’inspection. Il est très important que vous vérifiiez l’état de la propriété que vous achetez. Un investissement d’une telle importance implique un choix bien éclairé. S’il y a des travaux à effectuer, vous êtes mieux de les prévoir, voir de les anticiper pour ne pas être pris au dépourvu. Un rapport de l’inspecteur vous informera, donc, des éventuels vices cachés.

Par ailleurs, il se peut que la banque vous exige un certificat de localisation ou une assurance de titre pour la propriété. En d’autres mots, ceci implique l’évaluation exacte de la superficie de votre terrain et sa désignation cadastrale comme elle se doit d’être par la loi.

Les frais divers

Ensuite, il faut prévoir les différentes taxes (de bienvenue, de mutation, scolaires, municipales et celle du transfert de propriété). Dans le cas d’un condo, n’oubliez pas de considérer les frais de copropriété s’il y en a. À cela ajoutez les services, les assurances et les dépenses qu’une maison nécessite. Évaluer la consommation d’électricité, de chauffage, d’eau, de communications et de divertissements (téléphonie, câble, Internet). Surtout ne négligez pas les frais d’ouverture ou de transfert de comptes que de tels services requièrent. Le notaire pourra vous aider à évaluer tous ces frais à partir de la date de prise en possession de la demeure.

Finalement, n’omettez pas de planifier les frais de déménagement. Encore une fois, ceux-ci varient selon les compagnies, la distance à parcourir et la période à laquelle vous décidez de le faire. Prenez le temps de bien évaluer vos options avant de jeter votre dévolu sur ceux qui transporteront vos biens.

Puis revenons rapidement sur l’hypothèque, celle-ci implique des dépenses, tel les frais fixes de l’établissement (ceux-ci sont relatifs à l’acte de crédit) et une assurance hypothécaire (celle-ci dépendra de votre situation).  D’ailleurs, pour cette assurance, il vous sera possible de la payer entièrement ou de l’amortir avec votre prêt hypothécaire.

Enfin, l’achat d’une propriété représente un investissement considérable qu’il faut non seulement prendre au sérieux, mais prévoir à l’avance.  Avec des professionnels qui vous orienteront vers les meilleures stratégies, vous saurez bien gérer les multiples comptes et ainsi éviter les interactions avec les huissiers ou un avocat pour la perception des comptes mal gérés!

Utilisez une calculatrice hypothécaire pour faire le calcul du cout total pour devenir propriétaire.

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